для  журнала "Asia Business  Media"

 Сладкая недвижимость или почему стоит покупать квадратные метры в Азии?

обзор азиатского рынка недвижимости 2012 года. 

аналитика. цены. прогнозы.

   По сравнению с американским и европейским, азиатский рынок недвижимости выглядит более привлекательным для инвестиций, считают эксперты. Азия это огромный регион, в каждом его субъекте инвесторы могут найти для себя положительные моменты, но так же и столкнуться с проблемами или же вовсе проиграть, сделав невыгодное вложение в недвижимость. Поэтому рынок каждой конкретной страны должен быть тщательно изучен, несмотря на общую привлекательность азиатских стран, считают консультанты.

    Джеймс Питчон, специалист компании CB Richard Ellis в Таиланде утверждает: «На рынке Вьетнама отмечено множество случаев спекуляции недвижимостью. К тому же в этой стране легко столкнуться с финансовыми и банковскими проблемами. Процентные ставки здесь довольно высоки – 18%, а инфляция составляет целых 20%». С ним согласен специалист компании Pruksa Real Estate Plc, советующий использовать Вьетнам только для краткосрочных инвестиций.

    Привлекательный для жизни и ведения бизнеса Сингапур в 2012 году стал более доступен для покупки жилья. По данным UBA (Общество развития города), в первом квартале 2012 года цены на жилую недвижимость незначительно снизились по сравнению с показателями последнего квартала 2011 года. В центральной части Сингапура стоимость жилья упала на 0,9%, хотя в предыдущем квартале был зарегистрирован рост цен на 0,5%. В остальных местах жилая недвижимость подешевела на 0,7%, хотя в конце 2011 года стоимость ее оставалась стабильной. Это первый случай с середины 2009 года, когда недвижимость Сингапура начала дешеветь. В прошлом декабре стоимость жилья на 16% превышала предыдущий пиковый показатель, зарегистрированный во втором квартале 2008 года.

    После введения дополнительного гербового сбора, правительство надеялось получить как результат не только снижение цен на жилье, но и устранение нездорового ажиотажа на местном рынке недвижимости. Даже во время кризиса недвижимость Сингапура не теряла своей привлекательности для инвесторов, как местных, так и иностранных. Принятые меры особенно сильно сказались на объемах продаж элитного жилья. Из-за низких процентных ставок на массовом рынке, за пределами центрального региона Сингапура, спрос на квартиры остается весьма высоким.  По мнению экспертов, избыточный инвестиционный спрос на жилую недвижимость увеличивает риск для экономики и банковской системы страны.

    Другой азиатский регион, Малайзия, так же может показаться чрезвычайно интересным для инвесторов. Однако главный консультант Colliers International Thailand Тони Пикон заявляет, что Малайзия выглядит более привлекательной для инвестиций, чем является на самом деле. «Политика правительства остается непредсказуемой на фоне меняющейся политической ситуации, – объяснил эксперт. – Законы соблюдаются далеко не всегда, а инфраструктура оставляет желать лучшего».

    По данным онлайн опроса, проведенного iProperty Group, 52% из 11 966 респондентов (жителей Малайзии) считают, что текущая политическая и общая ситуация благоприятствует инвестициям в недвижимость. Опрос проводился в июле 2012 года, при этом 34% респондентов назвали себя покупателями недвижимости, а 26% - владельцами недвижимости.

     «Большинство из респондентов предпочитают покупать недвижимость в ценовом диапазоне от $49 000 до $162 000. – говорит исполнительный директор iProperty Group Шаун ди Грегорио. -  Это также привлекает множество девелоперов, которые осознают неиспользованный потенциал этого ценового сегмента».

    Как отмечает Ди Грегорио, чрезмерная спекуляция на рынке недвижимости приводит к повышению цен на жилье, а многих малазийцев волнует проблема доступности квадратного метра. Большинство респондентов опроса хотят, чтобы правительство снизило процентные ставки по кредитам и ввело налоговые послабления по ипотечным займам, чтобы больше молодых профессионалов могли себе позволить владеть жильем.

    Граждане Мьянмы склонны держаться за свои деньги до последнего вместо того, чтобы приобрести жилье или автомобиль. Поэтому инвестиции в недвижимость этой страны могут оказаться не слишком выгодными.

    Ситуация на Филиппинах несколько лучше, несмотря на отсутствие хорошей системы общественного транспорта. Самым выгодным для инвестиций является офисный сектор. Вложения в недвижимость этой страны приносят доход 6,6% по сравнению с 3-4% в Бангкоке, столице Таиланда. По мнению специалистов, Филиппины привлекают инвесторов сильной макроэкономикой, выигрывающей на фоне некоторых европейских государств, переживающих кризис. С января по февраль 2012 года иностранные инвестиции на Филиппинах выросли на 154% и достигли $850 млн. Несмотря на то, что филиппинское жилье в массе своей по-прежнему дорожает, представители "среднего класса" из разных стран охотно селятся в серийных кондоминиумах, а наиболее состоятельные инвесторы вкладываются в элитную недвижимость.

    Эксперты уверены, что самым привлекательным для инвесторов городом Юго-Восточной Азии является Джакарта: рентабельность кондоминиумов здесь составляет 6-8%, а сектор недвижимости представлен реальными покупателями, а не спекулянтами.

    Крупные суммы привлекла и Индия, где был заметен общий подъем экономики, ведущий к увеличению среднего класса. На рынке недвижимости этой страны был зафиксирован десятикратный рост объема инвестиций: от $55 миллионов к $593 миллионам. Объем сделок в материковом Китае немного снизился - от $3,8 млрд к $3,4 млрд.

    В целом, сегодня эксперты отмечают незначительный спад интереса иностранных инвесторов к рынку азиатской недвижимости. Как сообщает CNBC, в 2011 году покупатели-нерезиденты приобрели 43% от общего количества элитных объектов на рынке недвижимости. В 2012 году, по прогнозам экспертов Jones Lang LaSalle, данный показатель составит лишь 15%. Специалисты добавляют, что снижение активности связано с уменьшением доходов от сдачи жилья в аренду. Рабочие-иммигранты в настоящее время получают заработную плату без предоставления жилищных субсидий, а, значит, они не готовы платить за слишком дорогую аренду.

    Кроме того, давление на цены окажет увеличение объектов недвижимости: как массовых, так и люксового сегмента. За 2013-2014 г.г. в Азии будет построено более 32 тыс. новых объектов. Это на 85% больше, чем в  2011-2012 г.г.

    В 2010 году на сделки с недвижимостью в Азии было потрачено $63 млрд (по данным CB Richard Ellis). Почти половина этой суммы была вложена инвесторами в недвижимость Гонконга ($15,2 млрд) и в Японии ($14,2 млрд.) И это не смотря на то, что цены в Гонконге подскочили на 50% за прошлые два года из-за низких процентных ставок, сильной экономики и притока зарубежных покупателей. К тому же Гонконг вместе с Токио и Москвой возглавляет список городов с самыми высокими арендными ставками. Тем не менее, в прошлом году он стал самым заманчивым местом для инвесторов.

    Уровень зарубежных инвестиций также поднялся в прошлом году, составив $11 млрд. Это на 96% выше по сравнению с аналогичным периодом 2009 года. Однако в два раза меньше пиковых показателей 2007 года. Тогда иностранные вложения составили $27 млрд. В 2009 году на рынках недвижимости Азии было потрачено $39,2 миллиарда. По данным CB Richard Ellis, нынешние показатели говорят о том, что Азиатский рынок инвестиций оживает, и цены на недвижимость существенно оправились после мирового финансового кризиса. Причина роста доверия к рынкам Азии заключается в том, что американский и европейский рынок все еще не выровнялись после экономического спада.

    Как сообщает портал Property Report, значительную часть инвесторов-нерезидентов составляют граждане США, Австралии, Японии и Кувейта. Сферой их интересов являются предприятия горнодобывающей промышленности, оптовая и розничная торговля, недвижимость, финансовые и страховые услуги.

    27% купленного на стадии строительства жилья приходится на так называемые «дома-коробки» площадью менее 50 кв. м. Покупатели стремятся минимизировать расходы: самое дешевое жилье (до $750 тыс.) составило 42% от проданных в первом квартале объектов, в то время как в конце 2011 года оно составляло не более 18% об общего числа продаж.

    Интерес к недвижимости в азиатском регионе подтверждает и тот факт, что инвесторы не бояться тратить даже самые большие суммы на покупку элитного жилья. Летом этого года в Гонконге была продана квартира стоимостью 61 миллион долларов. По сообщению Agence France-Presse, сделка явилась рекордной для Гонконга и, возможно, всего азиатского рынка. Элитные апартаменты площадью 576 квадратных метров расположены на восьмом этаже жилого комплекса Opus Hong Kong. Имя покупателя недвижимости осталось неизвестным.  

    В 2009 году Associated Press сообщало, что в одном из небоскребов Гонконга была продана квартира за 57 миллионов долларов. Вместе с тем, по информации AFP, до настоящего момента рекордной сделкой на рынке квартир Гонконга считалась покупка в 2011 году апартаментов за 46,8 миллиона долларов. Стоит добавить, что до абсолютного максимума Гонконгу еще далеко: пока что самая дорогая квартира в мире была продана в сентябре 2010 года в Монако. За двухуровневый пентхаус площадью 600 квадратных метров покупатель заплатил 306,5 миллионов долларов.

    Угрозу обвала рынка недвижимости увидел глава отделения Goldman Sachs в Китае Фред Ху. Он заявил, что в связи с продолжающимся ростом китайской экономики существует необходимость в мониторинге цен на недвижимость в Китае, Сингапуре и Гонконге на предмет признаков надувания пузырей. Чтобы избежать новых серьезных проблем, Goldman Sachs, в частности, рекомендует властям КНР повысить курс национальной валюты. В то же время укрепление юаня позволит руководству Китая уменьшить инфляционное давление на рынок недвижимости.

    В конце 2011 г. цены на недвижимость в 70 городах Китая выросли на 18%. Среди причин роста цен аналитики из Goldman Sachs называют рекордные объемы банковского кредитования - 1,3 трлн долл., часть которых ушла на рынок недвижимости. Стоимость жилья в Гонконге находится на самых высоких уровнях за 12 лет. По данным ипотечного агентства Centaline Property Agency, в прошлом году она выросла на 29%. Росту цен на недвижимость в Гонконге способствовали низкие ставки по ипотеке, нулевые ставки по депозитам и приток покупателей с материкового Китая. Глава администрации Гонконга Дональд Цанг еще в конце 2009 года высказал опасения по поводу перегрева местной экономики. По его мнению, фондовый рынок и цены на недвижимость выросли до уровней, которые не соответствуют фундаментальным показателям спроса и предложения.

    Лихорадка на рынке недвижимости наблюдается и в Сингапуре, где за прошлый  год было зафиксировано рекордное количество сделок. По данным агентства CB Richard Ellis, осенью 2011 года резко выросла доля проданных объектов премиум-класса с 38,2% в октябре до 60,3% в ноябре. Кроме того, сингапурские инвесторы потянулись в Китай.

    Вместе с тем некоторые экономисты полагают, что возможный обвал на рынке недвижимости Китая окажет положительное влияние на экономику, так как снизит цены на жилье и расширит возможности потребителей. "В отличие от американского или британского рынка недвижимости при покупке дома по ипотеке покупатель вносит часть стоимости (30-50%), а процентная ставка по кредиту обычно ниже, чем на Западе. Кроме того, в Китае высока норма накоплений населения. Учитывая оба фактора, китайские банки более защищены от обвала рынка недвижимости, а упавшие цены сделают жилье более доступным для китайцев", - прокомментировал профессор экономики лондонской CASS Business School Хуайнань Чжао. А вот экономики Гонконга и Сингапура не застрахованы от серьезных последствий падения цен, так как используют западную модель финансирования ипотеки.

    Как отмечают эксперты, инвестиции в азиатскую недвижимость и интерес, прежде всего западных инвесторов, в ближайшее время будут только расти. Благоприятная демографическая обстановка, активное развитие региона диктуют требования по расширению рынка недвижимости. Большой сектор жилья класса «люкс» и наличие покупателей, готовых заплатить за него, дает возможность воплощать в Азии самые смелые проекты. Своеобразная отдаленность от европейских проблем и арабского региона создает в Азии своеобразный климат, со своими правилами и законами. Главное, что необходимо учитывать при работе с недвижимостью, это особенности регионов и национальные аспекты. Как-никак, восток – дело тонкое. И в делах с инвестициями особенно.

(с) При использовании данного материала ссылка на автора обязательна.